墨尔本公寓开发热蔓延扩散 结算风险或夸大

舍弃CBD和南岸区（Southbank），房产开发商开始专注于城市边缘精品项目，墨尔本的公寓建设热潮正向郊区蔓延。住宅建设审批数据显示，在过去的12个月内，墨尔本内城区的公寓项目仅占总审批数一半，而上一年约为四分之三。

墨尔本市场趋势变迁

ACB News《澳华财经在线》报道，本地投行与地产服务机构对房市判断落脚点仍然围绕供应。汇丰银行（HSBC）经济学家表示，公寓市场总体供大于求，以及政府对外国买家的税收新政将在一定程度上限制悉尼和墨尔本的房价增长。

仲量联行（JLL）住宅研究主管卡罗尔·霍奇森（Carol Hodgson）指出，公寓建设从核心城区向郊区转移，一方面是核心城区可开发地块减少，另一方面，自住购房者更愿意住在城市中心以外的郊区。据悉尼晨锋报，仲量联行估计，墨尔本内城区约有21170万套公寓在建。而根据营销势头判断，未来五年内，另将有16707套公寓会进入市场。

在布里斯班、悉尼和墨尔本，市场对于供大于求的担忧一直存在，其中，墨尔本备受关注。而有迹象表明，相较于悉尼，墨尔本开发的公寓更吸引投资者。世邦魏理仕（CBRE）的马克·韦瑞（Mark Wizel）指出，主要区别在于租赁收益。过去一年，墨尔本的房租水平比去年上涨1.7%，而悉尼只上涨了0.4%。另外，墨尔本的房价中位数明显低于悉尼，因而更容易虏获更广泛的投资者。

结算风险的实与虚

ACB News《澳华财经在线》报道，公寓市场繁荣引发供过于求的担忧，最近澳大利亚银行对海外买家贷款政策收紧及印花税新政的实施，使得外国人在澳贷款买房难度加大。在其最新的季度预测，投资顾问公司JCP投资合伙公司（JCP Investment Partners）指出，信贷标准收紧将不可避免地导致澳洲东海岸房市更大的结算风险，而该市场已经供应过剩。

JCP报告称，最近与一些公寓开发商的会议表明，未来三个月，开发商高达一半的项目结算都面临风险。开发商们指责银行对外国投资者收入的规定限制，将引发新的金融问题。

仲量联行的霍奇森女士表示，公寓供应激增、到2017年-2018年将达到高峰的预期可能有些夸大，毕竟，公寓开发取决于预售和规划审批情况。她称，有鉴于此，仲量联行认为，这些潜在项目不应计入当前市场周期。

据悉尼晨锋报，外国投资审查委员会（FIRB）数据显示，2015年，维州住宅房地产市场吸引了超记录的255亿澳元的离岸资金投资。地产投资顾问公司Charter Keck近期对FIRB数据进行分析总结称，现阶段结算的公寓与海外买家的关联性并不突出，具体效应的显现要到2017和2018年。

JCP表示，还没有迹象显示，墨尔本买家无法完成结算。而一旦这样的情况发生，可能会传导至其它地区的房地产市场。

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